2013-11-14 15:17:17 點(diǎn)擊：
當(dāng)然，這樣的討論在利益主體多元化的語境下并不能形成共識。事實(shí)上，此前由國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383方案”給社會各界帶來了巨大影響。但同時(shí)，有些長期身處一線的朋友對此頗有微詞，有些地方政府領(lǐng)導(dǎo)亦因?yàn)槭袌銎诖纳郎馗械焦ぷ麟y以推進(jìn)。
三中全會的公報(bào)發(fā)出后，農(nóng)村集體建設(shè)用地同地同權(quán)作為涉及我國產(chǎn)權(quán)制度深層變革的重要問題雖然沒能真正得以解決。但在資源配置的市場化方面，確實(shí)向前大大地推進(jìn)了一步。
“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”和 “使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”等提法 ，將復(fù)雜的體制改革問題轉(zhuǎn)變成市場化的機(jī)制設(shè)計(jì)問題。這固然在市場原教旨主義者看來并不解渴，然而在目前情況下，這顯然是保持社會平穩(wěn)發(fā)展下最大限度的改革邏輯。而對于從業(yè)者而言，三中全會公報(bào)流露出的機(jī)制建設(shè)思路也為房地市場化改革帶來新的期待：
一是政府管理方式變革將在制度建設(shè)層面理順房地產(chǎn)市場化的機(jī)制設(shè)計(jì)。三中全會公報(bào)中提出的“推進(jìn)國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化建設(shè)”，將對房地產(chǎn)市場化帶來新的思路。過去房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮作用有限，根本原因是政府在城市管理占絕對性主導(dǎo)地位。治理概念的提出 ，是國家審時(shí)度勢的重要選擇，這種創(chuàng)新性提法亦是市場主體定位的調(diào)整，這可能帶來的期待是，政府與房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會及其他社會組織將變?yōu)槠降戎黧w的合作對話關(guān)系。這種變化帶來的改革將是根本性的，聯(lián)系到國家將鼓勵(lì)各種社會組織的充分發(fā)育來看，行業(yè)組織在中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中發(fā)揮的力量將得到增強(qiáng)，企業(yè)對區(qū)域發(fā)展的影響力也將進(jìn)一步得到強(qiáng)化。
二是“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場”的提出，使得集體建設(shè)用地有條件通過市場化交易可能將成為下一步改革的方向。實(shí)際上，農(nóng)村集體建設(shè)用地能否流入市場的核心問題在于規(guī)劃和土地管理制度的制約。而“入門證”制度是我國現(xiàn)在的規(guī)劃管理制度不合理性的集中反映。審批和管理僅停留在項(xiàng)目前期，“進(jìn)門”后，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)際用途都難以得到有力監(jiān)督。這樣的管理制度下，集體建設(shè)用地市場化交易帶來的必然是無序的城鎮(zhèn)化。
集體建設(shè)用地市場化交易的前提在于加強(qiáng)規(guī)劃的權(quán)威性，同時(shí)把規(guī)劃的事前管理變成事前、事中和事后同抓共管，尤其要加強(qiáng)事中和事后管理。這應(yīng)該是國家關(guān)于房地產(chǎn)市場化改革中重要的一筆，其實(shí)，類似的改革目前已在進(jìn)行，這從公司注冊登記制度的管理改革可見端倪。
三是作為微觀層面搞活市場的重要舉措，“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的提出，將是房地產(chǎn)市場化改革中的重要一環(huán)。盤活農(nóng)民的資產(chǎn)，讓農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)變資本，是發(fā)揮農(nóng)民市場主體作用的根本性制度保障。一直以來，農(nóng)村扮演著中國經(jīng)濟(jì)改革穩(wěn)壓器的角色。在出口受挫，沿海區(qū)域企業(yè)經(jīng)營不力的背景下，農(nóng)村仍將是農(nóng)民工的最大吸納地。農(nóng)民的宅基地、自留地、承包地等集體用地能夠以某種形式在市場上流轉(zhuǎn)，并且承認(rèn)流轉(zhuǎn)收益權(quán)，將破解集體用地融資等制約農(nóng)村發(fā)展的難題。下一步，期待將農(nóng)村納入進(jìn)金融配套制度改革，這樣將對以農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化為主的房地產(chǎn)市場發(fā)育帶來真正的戰(zhàn)略機(jī)遇期。
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